La location meublée non professionnelle (LMNP)
L’acquisition d’un bien pour le mettre en location dans le cadre du régime de la location meublée non professionnelle est particulièrement adaptée pour celui qui souhaite constituer un patrimoine en franchise d’impôt tout en optimisant la fiscalité des revenus tirés de l’activité de location.
Cette acquisition peut être réalisée sur des biens neufs mais également sur des biens anciens (marché secondaire).
Acquisition et location du bien
Le recours à l’emprunt permet d’optimiser la mise en capital ainsi que, suivant la régime fiscal choisi, de réduire voire d’effacer le montant de l’impôt sur le revenu applicable aux loyers perçus.
Sur un plan juridique, ces opérations d’acquisition peuvent être réalisées soit de manière individuelle soit par l’intermédiaire de sociétés commerciales soumises à l’impôt sur le revenu telles que par exemples les SNC, EURL et SARL de famille (le caractère commercial de l’activité proscrit le recours à la société civile immobilière).
Sur un plan fiscal, les règles applicables notamment en matière d’impôt sur le revenu et de TVA conduisent dans une grande majorité des situations à devoir opter pour le régime réel d’imposition et renoncer au régime de la franchise en base. Par ailleurs, une attention toute particulière doit être portée aux clauses du bail concernant la prise en charge par le preneur des impôts locaux.
Cession du Bien
Lors de la cession, l’application du régime des plus-values immobilières des particuliers permet au propriétaire vendeur de bénéficier des abattements applicables en matière d’impôt sur le revenu (19%) et de contributions sociales (17,5%).
Ci-dessous le détail de ces abattements :
| Abattement Impôt sur le revenu | Abattement CSG/CRDS | |
|---|---|---|
| 1 à 5 ans | 0 | 0 |
| 6 à 21 ans | 6% par an | 1.65% par an |
| 22 ans | 4% par an | 1.60% par an |
| 23 à 30 ans | / | 9% par an |
De même, la continuation par l’acquéreur de l’activité de location soumise à TVA exercée par le vendeur peut permettre d’éviter la mise en œuvre du système de régularisation de la TVA lorsque la cession du bien intervient dans les 20 ans de son acquisition. Cette absence de régularisation rend ainsi définitive pour le vendeur la déduction de TVA réalisée au moment de l’acquisition du bien.
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