Informations à retenir
- En cas de recours à l’emprunt l’acquéreur est tenu de rembourser l’intégralité du prêt à son échéance. Les modalités de remboursement dépendent de la nature de l’emprunt :
- Prêt in fine : remboursement des intérêts tout au long du prêt et remboursement du capital à son échéance (cf. échéancier du contrat de prêt).
- Prêt amortissable : remboursement à chaque échéance périodique d’une part du capital et des intérêts sur le capital restant dû à l’organisme de crédit (cf. échéancier du contrat de prêt).
- Au titre du bail commercial le locataire est autorisé :
- au terme de chaque période ferme du bail (période ferme mentionnée dans le bail ou, à défaut, au terme de chaque période triennale), mettre fin au bail sans indemnité et restituer les locaux au propriétaire.
- au terme du bail (période mentionné dans le bail ou 9 ans à défaut de précision), renégocier le loyer dans le cadre du renouvellement du bail. En pratique le renouvellement est réalisé selon le régime du bail commercial dit 3-6-9 (bail de neuf ans avec faculté pour le propriétaire de mettre fin au bail au terme de chaque période de 3 ans).
- A l’échéance du bail commercial, le propriétaire est autorisé à renégocier le loyer dans le cadre d’une proposition de renouvellement ou à refuser le renouvellement du bail moyennant le versement d’une indemnité financière au locataire. Cette indemnité, qui représente au cout pour le propriétaire, est appelée indemnité d’éviction. Elle est déterminée en fonction du préjudice subi par le locataire (elle peut s'exprimer en pourcentage du chiffre d'affaires ou en nombre de mois ou d'année de loyer).
- En cas de résiliation du bail avant le terme de la période de régularisation de TVA (20 ans en matière immobilière) et si un nouveau bail n'est pas conclu pour continuer l'activité, le propriétaire qui ne perçoit plus de loyer soumis à TVA est tenu de restituer aux Trésor une quote-part de la TVA déduite lors de l’acquisition du bien.
- En matière d'immobilier géré, la rentabilité de l’activité exercée par le locataire dans les locaux loués à une incidence sur la valeur locative du bien et peut également, par voie de conséquence, avoir une incidence (positive ou négative) sur la valeur vénale de l'investissement.
- Au titre du régime de la location meublée professionnelle ou non (LMP/LMNP), le propriétaire est tenu d’enregistrer son activité au service des impôts. Par ailleurs, en fonction des options fiscales choisies le propriétaire investisseur :
- peux être tenu de prendre et respecter des engagements particuliers (en termes de montant du loyer, de conservation et de location de son bien pendant une période minimale) sous peine de devoir rembourser les avantages fiscaux perçus (cf. régime Censi-Bouvard...)
- peux être tenu de réaliser des formalités particulières (options fiscales) et de déposer des états fiscaux spécifiques (déclaration de résultat…).
A cet effet, il est fortement recommandé de faire appel aux services d'un expert- comptable.